Blog Archieven - 4M Advies

Elk nadeel hep se voordeel

11 januari 2022 door Jeroen Bartels

Hoe weeg je de nadelen van milieumaatregelen af?

De Correspondent plaatste een artikel van Tamar Stelling over een idee om de nadelen van maatregelen voor een beter milieu in kaart te brengen. Bijvoorbeeld heeft het plaatsen van een windmolen nadelen doordat er vogels tegenaan vliegen, omdat er veel grondstoffen nodig zijn om de molen te maken en omdat je natuur opoffert om de molen ergens neer te zetten. Daarbij refereert ze aan een concept waarmee de systeemgrenzen van de planeet in kaart worden gebracht en de mate waarin die systeemgrenzen al worden overschreven.

Stockholm Planetary Boundaries

Een simpel spindiagram met negen assen, klimaat, biodiversiteit, ozon, zoetwatergebruik en nog zo wat, representeert de grootste mondiale milieuproblemen. Elke milieumaatregel zou dan vergezeld moeten gaan van een weergave van de impact op deze problemen. De grenzen op planetaire schaal worden voor een aantal aspecten al lang overschreden, dus het artikel is niet erg hoopvol over de toekomst. Maar het vestigt terecht de aandacht op de nadelen van de voordelen.

Eerder gehoord?

De Planetary Boundaries geven snel inzicht in de nadelen, als je een maatregel tenminste kunt scoren op de assen van het diagram. Dat is minder gemakkelijk dan het lijkt. Impact ja, maar hoeveel? Er gaan vogels dood die tegen de wieken van een windmolen aanvliegen. Maar hoeveel, en welke en in welke mate draagt dat bij aan een afname van de biodiversiteit? En heel veel windmolens, wat gebeurt er dan? In Nederland hebben we een stelsel van milieu-effect rapportages voor grotere projecten. Hierbij worden alle effecten in kaart gebracht. Verder is het instrument Life Cycle Analysis (LCA) een beproefde methode om op nog meer dimensies de effecten van allerlei activiteiten en producten in kaart te brengen. Het concept van Planetary Boundaries voegt hier een idee aan toe, namelijk de draagkracht van de planeet en de grenzen aan planetaire milieueffecten.

Systeemgrenzen

Maar het is niet zo duidelijk waar die grenzen liggen. Bijvoorbeeld kost de productie van een windmolen nogal wat emissie van CO2. Het duurt zo'n twee jaar voordat een windmolen die emissie heeft 'terugverdiend'. Daarna levert hij een bijdrage aan het verminderen van de CO2 uitstoot. De grenzen die de planeet voor CO2 emissie kan hebben zijn in Parijs vastgelegd. Voor andere aspecten is dat minder duidelijk. Bovendien hangt de opwarming van de aarde niet alleen af van CO2 maar ook van methaan en andere broeikasgassen. Hoe diffuser het deelsysteem, hoe lastiger een nadeel te beoordelen op de schaal van de planeet. Daarmee is het een goed gedachtenexperiment, maar kan een LCA of een m.e.r. veel meer praktisch en lokaal de nadelen ten opzichte van de voordelen bepalen.

Beoordeling

Daar komt bij dat het geen mathematische afweging is. Er spelen tal van belangen die in de afweging om iets wel of niet te doen een rol spelen. Ga je plastic uit zee vissen, vang je ook dieren en diertjes. dat is een nadeel. Maar de communicatieve waarde van die actie weegt veel zwaarder dan de paar ton die nu is opgevist op het totaal van alle plastic dat in zee zwerft. Het is een illusie te denken dat je al het plastic in de Indische oceaan kunt opvissen. Maar je moet het toch doen om de mensheid er van te overtuigen dat zij moet stoppen met het lozen van plastic in zee.

Woningnood maakt slachtoffers

2 november 20212 november 2021 door Jeroen Bartels

Dat het voor veel mensen met een lager of modaal inkomen moeilijk of onmogelijk is om een huis te kopen, is al langer duidelijk. Nu dreigt er door de woningnood nog een ander gevaar voor degenen die het wel lukt om een koophuis te bemachtigen. Er is al aandacht voor het incorrect handelen van makelaars en het maken van missers van bouwkundig inspecteurs, maar het volgende probleem ligt al op de loer. Dat heeft te maken met de bouwkundige staat die taxateurs vanaf 1 oktober 2021 moeten beoordelen bij het uitvoeren van een taxatie.

Taxatierapport

Vanaf 1 oktober geldt het nieuwe model Taxatierapport Woonruimte 2021. Dit is vastgesteld door het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Hierin is een module opgenomen waarin de taxateur de bouwkundige staat moet weergeven van de te taxeren woning. Daarvoor zijn de taxateurs opgeleid of schakelen zij een bouwkundig inspectiebureau in. De reden dat er een nieuw model taxatierapport moest komen is onder meer dat de taxateurs wel heel toevallig vaak op de gewenste waarde uitkwamen. Bij de huidige woningnood en het overbieden van de vraagprijs, is dat een voor de koper gevaarlijke ontwikkeling.

Voorbehoud bouwkundige keuring

Zeker in de huidige overspannen markt wordt er vaak geen voorbehoud voor een bouwkundige keuring gemaakt. Voor jou 10 anderen. Dat betekent dat de rol van de taxateur bij het vaststellen van bouwkundige gebreken heel belangrijk is. Maar ook al heeft hij een opleiding gedaan, bestaat gevaar dat hij zich er met een Jantje van Leiden afmaakt. De taxateur heeft geen ladder bij zich en zal dus niet op het platte dak van de aanbouw kijken, laat staan op het dak. Ook de kruipruimte zal niet snel bekeken worden, en wat te denken van de staat van gordingen of de oorzaak van lekkages. Bovendien kan hij aansprakelijk worden gesteld bij fouten. Ook heeft hij niet de tijd om een echte bouwkundige keuring uit te voeren,

Dat lijkt misschien triviaal, maar dat is het allerminst. Een starter die € 250.000 hypotheek kan krijgen en met de ton van zijn ouders een huis koopt van € 350.000, heeft er belang bij dat de taxateur ook vindt dat het huis die € 350.000 waard is. Maar omdat de woningnood hoog is en dus overal overboden wordt, is dat lang niet altijd het geval. Met passen en meten komt de financiering rond, ook al kan de starter de rente en aflossing echt wel betalen. Maar als dan blijkt dat het huis is verzakt, de fundering niet deugd, het dak lekt of een andere grotere ingreep van € 10.000 of meer kosten direct moet gebeuren, gaat het mis. Dan is dat geld er gewoon niet.

Maar de woningnood is hoog...

De koper zal misschien denken, ik zie een lek maar ik heb nu eindelijk een huis dat ik kan kopen, dus ik ga er niet over zeuren, dat zie ik dan later wel. En hij heeft ineens veel lagere lasten dan de € 1.200 of € 1.400 of meer die hij voor zijn huurhuis betaalde. Dus hij zou het kunnen sparen. Maar als de reparatie niet kan wachten, is het probleem toch nijpend.

Nog slechter af is de koper die geen voorbehoud van financiering heeft gemaakt als er iets aan de hand blijkt te zijn. De taxateur, die nu ook naar de bouwkundige staat kijkt en zijn vak verstaat, constateert een groot gebrek dat de waarde onderuit haalt. De hypotheekverstrekker zegt dan mogelijk: wij financieren dit niet of toch niet tot de waarde die u gedacht had. De koper krijgt z’n financiering niet rond, maar heeft geen voorbehoud gemaakt en is dus 10% van de koopsom kwijt. In het bovenstaande voorbeeld € 35.000. Waar haalt hij die vandaan?

Verplichte bouwkundige keuring

Dat de bouwkundige staat een aspect is dat je van tevoren zou moeten weten is niet vastgelegd in regelgeving. Maar kopers hebben een onderzoeksplicht en verkopers een informatieplicht. Net als de energieprestatie zou inzicht in de bouwkundige staat een voorwaarde moeten zijn bij het passeren van de koopakte. En dan een gestandaardiseerde bouwkundige inspectie volgens de nieuwe NTA 8060:2021. Een verplichting die veel ellende bij kopers kan voorkomen, zeker als de taxateurs niet meer kunnen ‘meebuigen’ met de wensen van de aan- en verkoopmakelaar.

Mediation permanente bewoning vakantiepark

13 juli 202110 juli 2021 door Jeroen Bartels

Permanente bewoning op vakantie- en recreatieparken is in het algemeen niet toegestaan. Gemeenten kunnen een gedoogbeschikking afgeven om een deel van de huisjes of chalets toch permanent te laten bewonen. Gezien de woningnood is er ook druk vanuit de Rijksoverheid om meer en vaker permanente bewoning toe te staan, wat heeft geleid tot het instellen van een aanjaagteam om gemeenten te helpen hierin te voorzien. Maar de VNG en veel gemeenten zijn huiverig om er aan mee te werken, omdat het ook ongewenste bewoners in staat stelt om zich op een park te vestigen. Een gemeente heeft gevraagd om mediation bij het oplossen van een conflict over permanente bewoning van een recreatiepark.

Permanente bewoning

In dit geval heeft de gemeente de gedoogsituatie voor permanente bewoning willen beëindigen. Bewoners kregen een last onder dwangsom waar ze enorm van schrokken. Bovendien vond de veiligheidsregio uiteindelijk dat er maatregelen moesten worden genomen om de brandveiligheid te verzekeren. Dat resulteerde eveneens in een last onder dwangsom. Ondanks dat de eigenaar van het park het met beide besluiten in principe eens was, schoot de manier waarop het gebeurde hem, en ook enkele raadsleden, in het verkeerde keelgat. Temeer ook omdat de gemeente tot op het laatst woningzoekenden ('spoedzoekers') naar het park stuurde om daar te kunnen wonen.

De eigenaar vond wel dat voor de bewoners, waarvan sommigen al tientallen jaren op het park woonden, een nette oplossing moest worden gevonden. Wat betreft de brandveiligheid was hij ook van mening dat het park veilig moest zijn en was hij bereid daaraan mee te werken - lees: mee te betalen.

Verschil van mening

Waarom ging het dan toch nog mis? De eigenaar eiste duidelijkheid over de te nemen maatregelen. De last onder dwangsom gaf niet aan wát er dan moest gebeuren. Bijvoorbeeld, wat moest de capaciteit zijn van de aan te leggen bluswatervoorziening. Door door te vragen konden tijdens de mediation dit soort details worden opgelost.

De kosten van de bluswatervoorziening zouden volgens de eigenaar voor rekening van de gemeente moeten komen. Die vond dat de eigenaar zelf de kosten zou moeten dragen. Tijdens de mediation is hierover een compromis bereikt.

Oplossing

Mijn conclusie is dat in dergelijke gevallen gemeenten veel duidelijker en klantgerichter zouden moeten opereren. De ondernemer is niet onwelwillend, maar heeft duidelijke, gedetailleerde instructies nodig. En als het dan moet, dan moet het maar. In dit geval was voor de eigenaar essentieel dat de gemeente bevestigde dat met het uitvoeren van de maatregelen, het park zou voldoen aan de brandveiligheidseisen en er geen nieuwe eisen zouden worden opgelegd, tenzij de regelgeving verandert. De gemeente heeft dit schriftelijk toegezegd.