Dat het voor veel mensen met een lager of modaal inkomen moeilijk of onmogelijk is om een huis te kopen, is al langer duidelijk. Nu dreigt er door de woningnood nog een ander gevaar voor degenen die het wel lukt om een koophuis te bemachtigen. Er is al aandacht voor het incorrect handelen van makelaars en het maken van missers van bouwkundig inspecteurs, maar het volgende probleem ligt al op de loer. Dat heeft te maken met de bouwkundige staat die taxateurs vanaf 1 oktober 2021 moeten beoordelen bij het uitvoeren van een taxatie.
Taxatierapport
Vanaf 1 oktober geldt het nieuwe model Taxatierapport Woonruimte 2021. Dit is vastgesteld door het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Hierin is een module opgenomen waarin de taxateur de bouwkundige staat moet weergeven van de te taxeren woning. Daarvoor zijn de taxateurs opgeleid of schakelen zij een bouwkundig inspectiebureau in. De reden dat er een nieuw model taxatierapport moest komen is onder meer dat de taxateurs wel heel toevallig vaak op de gewenste waarde uitkwamen. Bij de huidige woningnood en het overbieden van de vraagprijs, is dat een voor de koper gevaarlijke ontwikkeling.
Voorbehoud bouwkundige keuring
Zeker in de huidige overspannen markt wordt er vaak geen voorbehoud voor een bouwkundige keuring gemaakt. Voor jou 10 anderen. Dat betekent dat de rol van de taxateur bij het vaststellen van bouwkundige gebreken heel belangrijk is. Maar ook al heeft hij een opleiding gedaan, bestaat gevaar dat hij zich er met een Jantje van Leiden afmaakt. De taxateur heeft geen ladder bij zich en zal dus niet op het platte dak van de aanbouw kijken, laat staan op het dak. Ook de kruipruimte zal niet snel bekeken worden, en wat te denken van de staat van gordingen of de oorzaak van lekkages. Bovendien kan hij aansprakelijk worden gesteld bij fouten. Ook heeft hij niet de tijd om een echte bouwkundige keuring uit te voeren,
Dat lijkt misschien triviaal, maar dat is het allerminst. Een starter die € 250.000 hypotheek kan krijgen en met de ton van zijn ouders een huis koopt van € 350.000, heeft er belang bij dat de taxateur ook vindt dat het huis die € 350.000 waard is. Maar omdat de woningnood hoog is en dus overal overboden wordt, is dat lang niet altijd het geval. Met passen en meten komt de financiering rond, ook al kan de starter de rente en aflossing echt wel betalen. Maar als dan blijkt dat het huis is verzakt, de fundering niet deugd, het dak lekt of een andere grotere ingreep van € 10.000 of meer kosten direct moet gebeuren, gaat het mis. Dan is dat geld er gewoon niet.
Maar de woningnood is hoog...
De koper zal misschien denken, ik zie een lek maar ik heb nu eindelijk een huis dat ik kan kopen, dus ik ga er niet over zeuren, dat zie ik dan later wel. En hij heeft ineens veel lagere lasten dan de € 1.200 of € 1.400 of meer die hij voor zijn huurhuis betaalde. Dus hij zou het kunnen sparen. Maar als de reparatie niet kan wachten, is het probleem toch nijpend.
Nog slechter af is de koper die geen voorbehoud van financiering heeft gemaakt als er iets aan de hand blijkt te zijn. De taxateur, die nu ook naar de bouwkundige staat kijkt en zijn vak verstaat, constateert een groot gebrek dat de waarde onderuit haalt. De hypotheekverstrekker zegt dan mogelijk: wij financieren dit niet of toch niet tot de waarde die u gedacht had. De koper krijgt z’n financiering niet rond, maar heeft geen voorbehoud gemaakt en is dus 10% van de koopsom kwijt. In het bovenstaande voorbeeld € 35.000. Waar haalt hij die vandaan?
Verplichte bouwkundige keuring
Dat de bouwkundige staat een aspect is dat je van tevoren zou moeten weten is niet vastgelegd in regelgeving. Maar kopers hebben een onderzoeksplicht en verkopers een informatieplicht. Net als de energieprestatie zou inzicht in de bouwkundige staat een voorwaarde moeten zijn bij het passeren van de koopakte. En dan een gestandaardiseerde bouwkundige inspectie volgens de nieuwe NTA 8060:2021. Een verplichting die veel ellende bij kopers kan voorkomen, zeker als de taxateurs niet meer kunnen ‘meebuigen’ met de wensen van de aan- en verkoopmakelaar.
